Dachausbau planen Berlin

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Wir planen Ihren Dachausbau in Berlin und realsieren Ihren Dachgeschossausbau in höchster Bauqualität zu fairen Festpreisen und termintreu.

Dachausbau planen Berlin
Dachausbau planen Berlin

Der Dachausbau ist rational betrachtet gegenüber dem Kellerausbau oder gar einem Hausanbau die sinnvollste Alternative, Wohnraum zu erweitern.

Jedoch muss der Dachausbau wirklich detailliert geplant werden.

Dachausbau planen – Bei den meisten Bestandsbauten ist die weitere Entwicklung im energetischen Hausbau inzwischen dermaßen rückständig, dass wirklich alle derzeit möglichen Bautechniken einbezogen werden müssen, um den Wert des Gebäudes mittel- bis langfristig zu sichern.

Natürlich dürfen dabei die wirtschaftlichen Faktoren nicht außer Acht gelassen werden; es muss also ein guter Mittelweg gefunden werden in vielen Fällen.

Unser seit Jahrzehnten bestens etabliertes Architektenbüro verfügt über das entsprechende Fachwissen und langjährige Erfahrungen.

Dachausbau planen Berlin – Die letzten Jahre haben erhebliche Veränderungen beim Dachausbau mit sich gebracht

Noch vor wenigen Jahren war es relativ einfach, den Ausbau des Dachgeschosses zu planen und durchzuführen.

Das hat sich zwischenzeitlich drastisch verändert, da der energetische Hausbau enorme Fortschritte gemacht hat.

Gleichzeitig wird Wohnraum auch durch die politischen Entscheidungen der letzten Jahre insbesondere in Ballungsgebieten und deren Einzugsgebiete immer knapper, was einen steigenden Trend beim Dachgeschossausbau schon jetzt deutlich macht.

Da sich aber die Bautechniken erst in den letzten Jahren aufgrund neu entwickelter Baustoffe und Materialien so massiv weiterentwickeln konnten, besteht zwischen einem Großteil aller Bestandsbauwerke und aktuellen Neubauten schon jetzt eine enorme Kluft.

Der Dachgeschossausbau ist ohnehin schon kostenintensiv.

Dachausbau planen Berlin – Dazu ein Beispiel aus der Automobilindustrie

Doch bis vor wenigen Jahren galt die Erkenntnis, dass das entsprechende Gebäude im Wert gesteigert, zumindest aber im Wert erhalten erhalten bleibt – mittel- bis langfristig.

Heute muss der Hausbesitzer klar abwägen.

Denn die aktuelle Entwicklung einer völlig neuen Bautechnik dürfte nur der Anfang sein.

Nehmen wir als Beispiel die Automobilindustrie.

Bis in die 1980er hinein wurden Fahrzeuge mit Vergaser gebaut, obwohl klar war, dass diese einen zu hohen Abgasausstoß haben.

Dafür wurden diese Fahrzeuge entsprechend günstig angeboten.

Allerdings waren diese Fahrzeuge mit den sich regelmäßig verschärfenden Abgasbestimmungen schnell nichts mehr wert.

Nicht einmal geschenkt wollte die Fahrzeuge noch jemand haben.

Seither verändern sich die Abgasbestimmungen kontinuierlich weiter.

Selbst in höheren Abgasklassen werden Fahrzeuge aufgrund der immer schneller verschärften Bestimmungen unattraktiv.

Nun sind aber Autos ohnehin Produkte, die für eine Lebensdauer von 10 bis 15 Jahren konzipiert werden.

Dachausbau planen Berlin – Der Dachausbau ist so weitreichend, dass Sie unbedingt mittel- bis langfristig planen sollten

Das sieht ganz anders beim Hausbau aus.

Häuser werden nicht nur auf Lebenszeit, also mindestens 30 bis 40 Jahre im Voraus gebaut.

Nein, diejenigen, die bauen, möchten auch ihren Kindern Werte hinterlassen. Wir wir alle wissen, gibt es für Gebäude längst den Energieausweis.

Je weiter die Zeit fortschreitet, um so mehr werden die Gebäude mit vor 10, 15 Jahren noch üblichen Energie- und Dämmwerten ins Auge fallen, weil sie einfach nicht mehr zeitgemäß sind.

Die Mieteinnahmen fallen drastisch.

Werden bestehende Häuser nun nicht an die inzwischen geltenden energetischen Bestimmungen angepasst, werden sie in wenigen Jahren dramatisch an Wert verlieren.

Noch machen sich viele Hausbesitzer, die in ihrem Haus wohnen, wenig Gedanken, denn die Energie-Einsparverordnung EnEV gibt Eigennutzern, die schon entsprechend lange in ihren Häusern leben, Ausnahmeregelungen an die Hand, die viele energetische Modernisierungen augenscheinlich überflüssig machen.

Dachausbau planen Berlin – Der Dachausbau soll auch den Wert des Gebäudes erhalten bzw. steigern

Dachausbau planen Berlin - Dachgeschossausbau
Dachausbau planen Berlin – Dachgeschossausbau

Doch spätestens beim Verkauf oder sogar beim Vererben treten die scharfen Regelungen der EnEV mit sofortiger Wirkung in Kraft.

Bei einem Verkauf bedeutet das erhebliche Einbußen, beim Vererben kann es für den Erben eine nicht zu bewältigende finanzielle Aufgabe sein, die dazu zwingt, das entsprechende Gebäude weit unter dem eigentlichen Wert regelrecht zu verramschen.

Dieser Trend wird sich ähnlich wie bei Fahrzeugen noch deutlich verschärfen, nur dass eben Häuser für Zeiträume von 100 Jahren und mehr gebaut werden sollen.

Dennoch gibt es immer noch zahlreiche Bauunternehmen und Architekten, die ihren Kunden die „preiswerteste“ Variante des Dachgeschossausbaus anbieten.

Nur, weil sie einen Auftrag nicht verlieren wollen.

Sie weisen nicht auf den drohenden Wertverlust hin.

Denn noch können Bestandsgebäude innerhalb der Art und Weise, wie sie errichtet wurden, erweitert und ausgebaut werden.

Doch schon morgen könnte es sein, dass die Maßnahmen bei einem etwaigen Verkauf nicht mehr ausreichen, einen guten Preis zu erzielen.

Gerade beim Dachgeschossausbau zeigt sich überdeutlich, wie wichtig es wäre, den Ausbau nach modernen bautechnischen Standards durchzuführen.

Dazu wollen wir nachfolgend die wichtigsten Unterschiede zwischen Bestandsgebäuden und Neubauten deutlich machen.

Dachausbau planen Berlin – Von der traditionellen zur inzwischen angewandten, modernen Bauform

Aufgrund des sich über Jahrhunderte entwickelten Hausbaus mussten bis mindestens zur Jahrtausendwende die physikalischen Gesetzmäßigkeiten von Mutter Natur berücksichtigt werden.

Das beginnt damit, dass wir Sauerstoff zum Atmen benötigen und außerdem, dass die Luft abhängig von der Temperatur mehr oder weniger Feuchtigkeit aufnehmen kann.

Ein Haus darf also nicht absolut luftdicht gebaut werden.

Ansonsten würde die Gemischzusammensetzung nicht mehr stimmen.

Die Folgen wären Schlappheit, Müdigkeit und Konzentrationsprobleme.

In besonders schlimmen Fällen könnte das sogar bis zu lebensbedrohlichen Vergiftungserscheinungen führen.

Außerdem kann die Luft abhängig von der Temperatur unterschiedlich Feuchtigkeit aufnehmen.

Je kälter die Luft ist, desto weniger Wasser kann sie aufnehmen.

Das hat zur Folge, dass abkühlende Luft viel Feuchtigkeit in Form von Schwitzwasser bzw. Kondensat abgibt.

Dachausbau planen Berlin – Die natürliche Feuchtigkeit bestimmte über Jahrhunderte Bautechniken – bis zum Ende des 20. Jahrhunderts

Die Folgen von Feuchtigkeit in der Bausubstanz kennen viele Hausbesitzer.

Die Substanz wird dauerhaft geschädigt, außerdem entwickeln sich gesundheitsschädliche Schimmelsporen.

Verstärkt wird die Feuchtigkeit, die innerhalb des Hauses abgeführt werden muss, durch die aus dem Untergrund aufsteigende Feuchtigkeit.

Bis zur Jahrtausendwende war es nur sehr umständlich und kostspielig machbar, Hausfundamente einigermaßen abzudichten.

Aus all diesen Faktoren ergab sich die Bauweise, die wir alle kennen.

Dachausbau planen – Selbst heute werden noch viele Häuser so gebaut, obwohl längst die neuen Standards angewandt werden sollten.

Die wasserdurchlässige schwarze Kellerwanne (Ziegel oder Beton mit Bitumen) wurde längst durch die wasserdichte weiße Kellerwanne abgelöst.

Damit wird die Feuchtigkeit erheblich reduziert.

Doch die Menschen generieren ebenfalls viel Feuchtigkeit, beispielsweise durch Schwitzen, Kochen, Duschen usw..

Dachausbau planen Berlin – Die luftdichte Gebäudehülle mit geregelter Be- und Entlüftung

Daher war das Konzept bislang so aufgebaut, dass ein Haus nie wirklich absolut gas- und damit luftdicht war.

Am Stoß von Fenstern und Türen zur Fassade konnte Luft entweichen, außerdem über das Dach eines Hauses.

Dieses Dach war während des gesamten 20. Jahrhunderts Baustandard.

Doch mit den neuen Möglichkeiten kann und muss ein Haus nun absolut luftdicht in seiner Außenhülle gebaut werden.

Die Umwälzung und den Austausch der Luft übernehmen regelbare Lüftungsanlagen, die der abgeleiteten, schlechten Luft die Wärme entziehen.

Seither haben sich die Richtlinien zur Türen- und Fenstermontage verändert, aber auch das Dach wird inzwischen als sogenanntes Warmdach konzipiert und ist luftdicht.

Dachausbau planen – Bei einem Dachgeschossausbau können Sie nun den Ausbau so vornehmen, wie es bei einem Kaltdach üblich ist.

Der Aufbau der verschiedenen Schichten (Innenausbau beispielsweise aus Gipskarton, Dämmung, Dachhaut usw.) muss von innen nach außen diffusionsoffen sein, von außen dagegen dicht.

Beim Warmdach ist das Dach vereinfacht ausgedrückt jedoch nahezu komplett luftdicht.

Dafür muss dann aber auch eine steuerbare Entlüftung eingebaut werden.

Dachausbau planen Berlin – Die Auswirkungen Warmdach oder Kaltdach beim Dachausbau

Doch welche Auswirkungen hat das jetzt für Sie, wenn Sie einen einfachen Dachgeschossausbau planen und durchführen wollen?

Das lässt sich schnell erklären.

Anhand des Beispiels mit den Fahrzeugabgaswerten haben wir verdeutlicht, wie sehr der Wert von den jeweiligen technisch möglichen und gesetzlich geltenden Standards abhängig ist.

Ähnlich wie beim Auto ist über die nächsten Jahrzehnte mit einer erheblichen Verschärfung und einer mangelnden Attraktivität von bislang herkömmlichen Bestandsgebäuden in bislang traditioneller Bauweise zu erwarten.

Dachausbau planen – Im Umkehrschluss bedeutet das, wenn Sie den geplanten Dachausbau nicht dazu nutzen, den Dachbereich an die neuen Baustandards anzupassen, kann Ihr Haus trotz Aufwertung schon in 10 bis 15 Jahren massiv an Wert einbüßen, weil die Nachfrage energetisch optimale Häuser ausmachen wird.

Aus diesem Grund gehen wir bei Beratungen und Planungen in unserem Architekturbüro intensiv auf diese Thematik ein.

Dachausbau planen Berlin – Der Staat beteiligt sich derzeit massiv, die Grundbedingungen könnten ebenfalls nicht besser sein

Denn derzeit können Sie einen entsprechenden Umbau auf ein Warmdach mit gesteuerter Gebäudeentlüftung noch verhältnismäßig günstig durchführen.

Der Bund, die Länder, Kommunen und Gemeinden stellen zahlreiche und unterschiedliche Fördermittel zur Verfügung, sodass Sie auch bei einem gewöhnlichen Dachausbau unter energetischen Aspekten erhebliche finanzielle Förderhilfen abschöpfen können.

Dachausbau planen: Wollen Sie Ihr Gebäude auch mittel- bis langfristig im Wert erhalten und steigern, ist es faktisch unabdingbar, Ihr Gebäude entsprechend zu modernisieren.

Beim geplanten Dachgeschossausbau betrifft dies das Warmdach sowie die Gebäudeentlüftung, außerdem im Dachbereich die entsprechenden Fenster.

Fassade und die Fenster und Türen der Vollgeschosse können Sie dann zu einem späteren Zeitpunkt energetisch sanieren, wobei hier der Aufwand deutlich geringer ausfällt, was echte Umbauten angeht.

Die meisten Arbeiten, die beim Rest des Hauses noch anstehen, unterscheiden sich nicht von gewöhnlichen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen, wie sie ohnehin in großen zeitlichen Abständen durchgeführt werden müssen.

Dachausbau planen Berlin – Die umfassende Beratung durch Architekten bei den jeweiligen Konsequenzen beim Dachausbau ist Pflicht

Sie sehen also, es wäre verantwortungslos, Sie als eventuellen Auftraggeber nicht darüber zu informieren, wie die weiteren Entwicklungen aussehen werden, was den Werterhalt Ihres Gebäudes betrifft.

Gerade, wenn ein umfassender Dachgeschossausbau vorgenommen wird, wäre es unverantwortlich, nicht die Option des Umbaus auf moderne Baustandards anzusprechen und zu kalkulieren.

Für den Augenblick mag es ausreichend sein, den Dachgeschossausbau bei einem Kaltdach durchzuführen.

Doch nur, wenn Sie sich nicht um die Zukunft Ihres Hauses kümmern müssen, kann Ihnen das egal sein.

Wollen Sie Ihren Erben ein werthaltiges Gebäude hinterlassen, das Haus auch in 10 oder 15 Jahren zu guten Konditionen veräußern, oder ganz einfach die nächsten 30, 40 Jahre darin leben, ohne wieder neue Standards umsetzen zu müssen, die zur Folge haben könnten, dass Sie trotz des erfolgten Dachausbaus alles rückbauen müssen, um spätere Auflagen zu erfüllen, ist das Einbeziehen der Option, nach modernen Standards das Dachgeschoss zu planen und zu modernisieren, unabdingbar.

Dachausbau planen Berlin – Ihre Zukunftsplanung ist entscheidend

Letztendlich ist das aber immer noch eine Entscheidung, die Sie selber treffen können.

Dachausbau planen – Sie sollten jedoch auf alle Fälle bedenken, dass Sie derzeit eine umfassende Förderung in Aussicht gestellt bekommen, außerdem auch, dass die Kosten für Finanzierungen derzeit so günstig wie niemals zu vor waren.

Dachausbau planen – Aufgrund der Verknappung von Wohnraum würde Ihr Gebäude, wenn Sie es auf die aktuellen Standards bringen, auch noch einen erheblichen Wertzuwachs erleben. Selbst, wenn Sie Ihr Gebäude in den nächsten 10 oder 15 Jahren verkaufen möchten, kann das ein Grund sein, den Dachgeschossausbau unter diesen energetischen Aspekten zu planen.

Noch schrecken diese Maßnahmen viele Hauseigentümer ab.

Doch spätestens in eben 10 bis 15 Jahren werden viele Hausbesitzer die Notwendigkeit erkennen und dann nicht nur deutlich teurer umbauen, sondern womöglich auch ohne die heutigen Fördermittel und zu nicht mehr so attraktiven Konditionen.

Die Nachfrage an Häusern, die aktuellen Standards entsprechend, vergrößert sich damit zwar über die nächsten 10 bis 15 Jahre, doch das Angebot wächst nicht so mit. Damit können für Gebäude mit viel Wohnfläche (Dachgeschossausbau) und energetisch aktuellen Standards wahrscheinlich deutlich über Wert verkauft werden.

Denn wie überall entscheidet auch hier die (steigende) Nachfrage über das (mangelnde) Angebot.

Dachausbau planen Berlin – Die weiteren, herkömmlichen Besonderheiten beim Dachausbau

Haben Sie diese Überlegungen abgeschlossen, sind bei Ihrem geplanten Dachgeschossausbau noch die ansonsten üblichen Besonderheiten bei der Planung durch den Architekten zu berücksichtigen.

Darunter fallen zunächst die individuellen Gegebenheiten an Ihrem Gebäude: Kann der Dachgeschossausbau ohne weiteren Umbauarbeiten durchgeführt werden oder sind solche notwendig.

Dazu gehört eventuell das Anheben des Dachstuhls oder das Anpassen bzw. völlige Erneuern des Dachstuhls.

In Deutschland kann zunächst zwischen zwei „Grundbauformen“ beim Dachstuhl unterschieden werden: das Pfetten- und das Sparrendach.

Dachausbau planen Berlin – Dachausbau mit Pfettendachstuhl

Das Pfettendach leitet das gesamte Gewicht über Stützbalken ab.

Diese befinden sich über dem Grundriss.

Darunter sind also tragende Mauern notwendig.

Dadurch wird die mögliche Einteilung der Dachfläche in Räume eingeschränkt, denn die Stützbalken können nicht einfach entfernt werden.

Mancher Pfettendachstuhl ist aus diesen Gründen sogar völlig ungeeignet zum Dachausbau.

Dem steht jedoch gegenüber, dass die außen liegenden Sparren das Gewicht auf die Stützen ableiten und selbst nicht Gewicht ableiten müssen, wo sie auf dem Haus (im Traufenbereich) aufliegen.

Damit können einzelne Sparren auch herausgenommen werden, um für Dachgauben oder innen als auch außen liegende Dachterrassen mit entsprechendem Zugang Platz zu schaffen.

Dachausbau planen Berlin – Dachausbau beim Sparrendachstuhl

Genau dort, wo die Nachteile des Pfettendachstuhls liegen, kommen die Vorteile vom Sparrendachstuhl zum Tragen.

Leider verhält es sich mit den Nachteilen aber ebenso.

Die Grundfläche des Dachgeschosses ist beim Sparrendachstuhl frei von Stützpfosten. Der individuellen Raumplanung steht damit nichts im Wege.

Jedoch wird das Gewicht des Dachs über die Sparren abgeleitet.

Dazu ist auf dem Haus umlaufen der sogenannte Ringbalken aufgemauert oder aufbetoniert.

Dieser wird auch als Drempel oder Kniestock bezeichnet.

Während beim Pfettendachstuhl der Dachstuhl als solches erhöht werden muss (was umständlich ist), kann der Sparrendachstuhl angehoben werden.

Der Kniestock wird dann einfach aufgemauert. Allerdings beeinflusst das alles die Statik des Hauses.

Dachausbau planen – Damit ist es zwingend notwendig, dass die entsprechenden Planungen durch ein Architektenbüro oder einen anerkannten Statiker vorgenommen werden.

Anerkannt deshalb, da diese Umbaumaßnahmen baugenehmigungspflichtig sind und nur Architekten, Statiker und entsprechende Ingenieure diese Baupläne einreichen können.

Dachausbau planen Berlin: Gauben, Terrassen, Installation und Sicherheitsbestimmungen beim Dachausbau

Die Notwendigkeit eines Architekten ergibt sich aber ebenso beim Wunsch nach Dachgauben.

Auch diese stellen einen Eingriff in die Baustatik dar und müssen genehmigt werden.

Außerdem kann es Auflagen aus architektonischer Sicht laut dem Bebauungsplan geben, die Dachgauben in Form und Größe vorschreiben, beschränken oder gar verbieten.

Beim eigentlichen Ausbau muss ebenfalls auf Fachbetriebe zurückgegriffen werden.

Das betrifft die Elektro- und Sanitärinstallation, aber auch die Verwendung der geeigneten Baumaterialien bezüglich Wärme-, Schall- oder Brandschutz.

Dennoch ist der Dachausbau auch aus Sicht vom Architekten die sinnvollste Wohnraumerweiterung.

Mit Kellerwohnungen müssen Sie von einem hohen Wartungsaufwand ausgehen bei traditioneller Bauweise und später erfolgtem Umbau.

Die Kosten sind damit deutlich höher als beim aufwendigsten Dachausbau.

Noch kostspieliger wird der Hausanbau.

Denn Sie bauen nicht nur ein Haus an Ihr Bestandsgebäude an, beide Gebäude sind dann eins und müssen den aktuellen energetischen Standards entsprechen.

Das kann sogar bedeuten, dass das Dach ohnehin zum Warmdach umgebaut werden muss.

Dachausbau planen Berlin: Vor dem Dachausbau muss die Beratung durch kompetente Partner vom Fach stehen

Zwar ist der Dachausbau von allen Optionen die wirtschaftlich und auch bautechnisch die tragende Variante.

Dachausbau planen – Dennoch muss der Dachausbau detailliert und langfristig geplant werden.

Dazu kommen die ohnehin geltenden Bestimmungen, die bei der Planung über das Einreichen des Bauplans zur Baugenehmigung bis hin zur professionellen Durchführung durch Fachbetriebe reichen.

Unser Architektenbüro ist seit Dekaden bestens etabliert und für viele Menschen insbesondere in Berlin und Brandenburg der erste Ansprechpartner.

Denn neben den grundsätzlichen Wahlmöglichkeiten bei der energetischen Modernisierung Ihres Dachgeschosses darf vor allem das Baurecht nicht außer Acht gelassen werden.

Dabei ist unser Architektenbüro bestens mit dem Landesbaurecht in Berlin und Brandenburg vertraut.

Das bedeutet, schon bei einer ersten völlig unverbindlichen und kostenlosen Beratung können wir Ihnen erklären, was von Ihren Wünschen bei einem Dachausbau möglich ist und was eben nicht.

Sie können jederzeit mit unserem Architektenbüro für Berlin und Brandenburg Kontakt aufnehmen.

Dachausbau planen Berlin – Unser Architektenbüro bei Ihrem geplanten Dachausbau

Wir bieten Ihnen eine umfangreiche und unverbindliche Beratung.

Außerdem tragen wir dafür Sorge, dass Sie keine Fördermittel verschenken, diese dafür aber maximal ausschöpfen.

Wir zeigen Ihnen sämtliche Planungsmöglichkeiten auf und beraten Sie ebenso ausführlich zu den Vor- und Nachteilen – kurz-, mittel- und langfristig.

Überlassen Sie aber nicht dem Zufall und haben vor allem nicht nur das Sparen im Sinn, um so an einen unseriösen Partner zu kommen, der Ihnen nicht alle Optionen erörtert.

Gerade heute ist der Dachgeschossausbau für viele Hausbesitzer wichtiger denn je.

Dabei können bezüglich der mittel- bis langfristigen Entwicklung aber auch so viele Fehler wie nie gemacht werden.

Je nachdem entwickelt sich Ihr Gebäude zukünftig zu einem wertvollen Anwesen oder Sie müssen trotz heutiger Sanierung (ohne energetische Modernisierung) gegebenenfalls erhebliche Einbußen hinnehmen.

Ganz zu schweigen, dass Sie womöglich auf viel Fördergeld verzichten und massiv Energie einsparen könnten.

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