Genehmigung Dachausbau Berlin

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Genehmigung Dachausbau Berlin
Genehmigung Dachausbau Berlin

Der Dachausbau ist der beste und sinnvollste Weg, den eigenen Wohnraum zu erweitern.

Gleichzeitig ist eine immer größer werdende Verknappung von Wohnraum zu beobachten.

Das wiederum lässt die Zahl derer, die ihren Wohnraum erweitern möchten, ebenfalls kontinuierlich anwachsen.

Auch die Bauindustrie hat diese Entwicklung erkannt und bietet die unterschiedlichsten Möglichkeiten der Wohnraumerweiterung.

Das gilt natürlich auch für den Dachgeschossausbau.

Doch eine Sache verhält sich ähnlich wie beim Hausbau durch den privaten Bauherrn – dieser ist meist Laie und weiß nicht, was alles auf ihn zukommen könnte.

Genehmigung Dachausbau – So kann auch der Dachausbau dazu führen, dass verschiedene Baugenehmigungen erforderlich werden.

Wir informieren nachfolgend nicht nur über die notwendigen Genehmigungen beim Dachausbau.

Ebenso zeigen wir auf, warum diese benötigt werden und welche zusätzlichen Schwierigkeiten sich hier ergeben können.

Genehmigung Dachausbau Berlin: Die verschiedenen Möglichkeiten der Wohnraumerweiterung

Der Wohnraum an einem Gebäude kann unterschiedlich erweitert werden. Grundsätzlich sind hier drei verschiedene Optionen vorhanden:

  • Wohnraumerweiterung durch Kellerausbau oder Umbau
  • Wohnraumerweiterung durch Hausanbau
  • Wohnraumerweiterung durch Dachausbau

Genehmigung Dachausbau Berlin: Die Wohnraumerweiterung durch einen Hausanbau

Der Hausanbau stellt den umfangreichsten Umbau im Rahmen der Wohnraumerweiterung dar.

Im Prinzip müssen sämtliche Baugenehmigungen eingeholt werden wie beim Neubau.

Darüber hinaus sind auch Kosten- und Arbeitsaufwand zunächst mit einem Neubau vergleichbar.

Jedoch können die Kosten dem herkömmlichen Neubau gegenüber sogar noch deutlich ansteigen.

So müssen Gebäude nach der jeweils gültigen Fassung der Energie-Einsparverordnung EnEV ein bestimmtes Niveau an energetischer Dämmung erreichen.

Dazu gibt es aber zahlreiche Ausnahmegenehmigungen, die langjährige Hausbesitzer gegebenenfalls davon freistellt.

Genehmigung Dachausbau Berlin: Ein erheblicher Aufwand mit dem Hausanbau, der sogar einen gewöhnlichen Neubau übersteigen kann

Genehmigung Dachausbau Berlin - Baugenehmigung
Genehmigung Dachausbau Berlin – Baugenehmigung

Bei einem Neuerwerb einer gebrauchten Immobilie können diese Auflagen dazu führen, dass sie binnen einer Jahresfrist umzusetzen sind.

Darunter fällt auch das geerbte Haus.

Aber selbst, wenn Sie der langjährige Besitzer sind und daher noch keine energetischen Dämmmaßnahmen erforderlich waren, kann Sie das bei einem Hausanbau treffen.

Genehmigung Dachausbau – Denn das bedeutet eine Veränderung des Bestandsgebäudes.

Das wiederum kann dazu führen, dass nun auch am älteren Bestandsgebäude eine Dämmung und Modernisierung laut Vorschriften der EnEV durchzuführen ist.

Der Hausanbau zur Wohnraumerweiterung bedeutet also nicht nur denselben Kosten- und Arbeitsaufwand wie ein herkömmlicher Neubau, dadurch, dass der bestehende Gebäudeteil wahrscheinlich energetisch modernisiert werden muss, können diese Kosten sogar erheblich übertroffen werden.

Genehmigung Dachausbau Berlin: Wohnraumerweiterung durch Kellerausbau

Beim Kellerausbau im Rahmen einer Wohnraumerweiterung sieht es ähnlich aus.

Insbesondere, wenn Sie den Wohnraum vermieten möchten, müssen bestimmte Anforderungen getroffen werden.

So ist die mindeste Fensterfläche jedes Raums vorgeschrieben, kann aber gerade bei Kellerwohnungen nicht immer ohne Schwierigkeiten umgesetzt werden.

Dazu kommt der erhebliche Aufwand, in einem Keller überhaupt die Voraussetzungen zur Wohnraumschaffung zu erreichen.

So kann es sein, dass zunächst das gesamte Kellerfundament aufwendig abgedichtet und getrocknet werden muss.

Außerdem benötigt ein so umgebauter Keller auch eine verhältnismäßig intensive Wartung, da von außen je nach Voraussetzungen im umgebenden Erdreich Feuchtigkeit mehr oder weniger stark gegen die Fundamente und die Bodenplatte drückt und arbeitet.

Zusammen mit allen erforderlichen Genehmigungen ist auch diese Wohnraumerweiterung eher aufwendig, nicht zu vergessen, dass das Wohnen im Souterrain ebenfalls nicht wirklich attraktiv ist.

Genehmigung Dachausbau Berlin – Die sinnvollste Wohnraumerweiterung: der Dachausbau

Bliebe noch die Wohnraumerweiterung mittels eines Dachausbaus. Abhängig vom Ausbaustatus und den grundsätzlichen baulichen Eigenschaften kann sich beim Dachausbau der Aufwand zur Schaffung von Wohnraum erheblich unterscheiden.

Entsprechend können hier auch verschiedene Baugenehmigungsverfahren zum Tragen kommen.

Doch wollen wir zunächst erörtern, welche Umbau- und Ausbaualternativen Ihnen bezüglich des Dachausbaus zur Verfügung stehen:

  • ausschließlich Innenausbau (Dachstuhl und Bedachung müssen nicht verändert werden)
  • ein Ändern des Dachs von Kaltdach zu Warmdach
  • ein Heben bzw. Erhöhen des Dachstuhls
    das vollständige Ersetzen des alten gegen einen neuen Dachstuhl einschließlich Bedachung
  • Einbau unterschiedlicher Komponenten wie Dachterrasse innen oder außen liegend, Dachgauben usw.

Genehmigung Dachausbau Berlin – ausschließlich durch Maßnahmen im Innenausbau

Das könnte für viele Hausbesitzer die optimale Wohnraumerweiterung darstellen, obwohl sich auch hier Zweifel ergeben können, ob nicht ein deutlich umfassenderer Umbau mittel- bis langfristig besser wäre.

Dazu aber später mehr (unter Warmdach bzw. Kaltdach).

Solange die Dachkonstruktion bzw. die Fassade nicht maßgeblich geändert wird, werden hier zumindest keine konkreten Baugenehmigungen oder Bauanzeigen notwendig.

Das heißt jedoch nicht, dass es ganz ohne amtlichen Segen ginge.

Genehmigung Dachausbau Berlin: Genehmigungsfreie Maßnahmen

Dachfenster, die Flach ins Dach integriert werden, müssen in der Regel nicht mittels einer Baugenehmigung erlaubt werden.

Genehmigung Dachausbau – Ausnahmen kann es hier aber dennoch geben.

Einerseits hängt das von Auflagen der Kommune und auch von den Inhalten des Bebauungsplans ab.

So kann ein Bebauungsplan durchaus vorschreiben, ob Dachfenster, auch wenn sie flach eingebaut werden, überhaupt eingebaut werden dürfen.

Den Behörden, die den Bebauungsplan erarbeitet haben, geht es oftmals um ein möglichst homogenes Aussehen einer Wohnsiedlung.

Es muss also zunächst der Bebauungsplan überprüft werden.

Genehmigung Dachausbau Berlin: Der Dachstuhl beim Dachausbau

Anschließend müssen Sie sich auch bei Ihrer Gemeinde, Kommune oder Ihrem Stadtteilbauamt über weitere etwaige Auflagen informieren.

Darüber hinaus kann auch der bei Ihnen verwendete Dachstuhl selbst einfache Dachfenster zumindest in ihrer Größe beeinflussen.

So können aus einem Sparrendachstuhl nicht ohne weiteres einfach Sparren herausgenommen oder umgeleitet werden.

Beim Sparrendachstuhl wird das Gewicht direkt über die Sparren in die Außenmauern eines Gebäudes abgeleitet.

Damit tragen die Sparren das ganze Gewicht.

Wird nun eine Sparre herausgenommen, kann das die gesamte Statik negativ beeinflussen.

Unter anderem aus diesem Grund sind auch Dachgauben genehmigungspflichtig.

Dazu aber später mehr.

Wissen Sie nicht, was für einen Dachstuhl Sie haben oder sind Sie sich ganz einfach nicht sicher, ob dort Dachfenster oder Gauben grundsätzlich eingebaut werden können, sollten Sie sich umgehend an einen Fachmann wenden.

Das kann ein Bauunternehmen, Statiker oder Architekt sein.

In Berlin und Brandenburg können Sie sich gerne direkt an unser Architektenbüro wenden.

Doch selbst, wenn wir annehmen können, dass Sie keinerlei Veränderungen am Dach mehr vornehmen müssen, also weder Gauben noch Dachfenster noch Dachgauben einbauen müssten, geht es nicht ganz ohne Amtsschimmel.

Genehmigung Dachausbau Berlin: Selbst, wenn ein reiner Innenausbau vorgenommen wird, müssen zahlreiche Richtlinien erfüllt werden

Immerhin muss der Innenausbau den allgemeingültigen Richtlinien entsprechen.

Also zum Beispiel die Elektroinstallation den VDE-Richtlinien des Elektrikerhandwerks.

Ein wesentlicher Punkt kann auch der Brandschutz sein, der natürlich auch beim Dachausbau zwingend einzuhalten ist.

In diesem Zusammenhang kann es auch sein, dass die Behörden einen Fluchtweg fordern.

Allerdings ist der Aufwand nicht mit einer Baugenehmigung zu vergleichen.

Vielmehr wird ein zertifizierter und bestellter Prüfer den Innenausbau des Dachgeschosses begutachten und entsprechend abnehmen.

Genehmigung Dachausbau Berlin: Das Ändern von einem Kaltdach zum Warmdach

Das ist ein Aspekt, der unbedingt bedacht werden sollte.

Grundsätzlich wäre ein entsprechender Umbau zwar genehmigungsfrei, dennoch hat auch dieser Umbau wieder Einfluss auf amtliche Dokumente wie zum Beispiel dem Energieausweis.

Denn ein Warmdach verändert vor allem die energetischen Dämmeigenschaften.

Um es kurz zu erklären: Häuser wurden bis zum Ende mit einer verhältnismäßig luftdurchlässigen Gebäudehülle (Fundament, Fassade, Dach) gebaut.

Selbst heute wird zum Teil noch so gebaut. Einerseits gab es verschiedene Baumaterialien noch nicht in ihrer jetzigen Qualität, was auch die jeweiligen Bautechniken betrifft.

Denn eine Umstellung zum Warmdach bedeutet nichts anderes als eine gas- und damit luftdichte Gebäudehülle.

Bei herkömmlich bzw. traditionell gebauten Gebäuden erfolgen Luftaustausch und Entlüftung und damit auch ein Abtransport der Luftfeuchtigkeit) über die luftdurchlässigen Stöße an Fenstern und Türen, aber eben auch über das ebenfalls luftdurchlässige Kaltdach.

Wollen Sie den Dachausbau bei einem Kaltdach vornehmen, müssen Sie also nach wie vor sicherstellen, dass der Luftaustausch über das Kaltdach erfolgen kann.

Das wiederum bedeutet, dass der Aufbau des Innenausbaus über die Dämmung bis zur Dachhaut von innen nach außen diffusionsoffen erfolgen muss.

Das ist zwar kein genehmigungspflichtiger Bestandteil, setzt aber ein hervorragendes und fundiertes Fachwissen voraus.

Andernfalls können hier gravierende Fehler gemacht werden.

Zum Beispiel, indem der Taupunkt im Innern der Bausubstanz liegt und hier die abgeführte, feuchte Luft kondensiert, also Schwitzwasser bildet.

Dieses Kondenswasser wiederum schädigt die Bausubstanz auf Dauer nachhaltig.

Genehmigung Dachausbau Berlin: Das Warmdach für eine mittel- bis langfristige Zukunftsplanung

Beim Warmdach dagegen wird der Innenausbau zur Dämmung völlig luftdicht vorgenommen.

Das Warmdach ist also von innen nach außen mit einer Dampfsperre ausgestattet.

Stattdessen muss aber auch hier der Taupunkt vor der Dämmung liegen.

Das heißt wiederum, dass das Warmdach von außen nach innen bis zu einem bestimmten Grad mit einer Dampfbremse ausgestattet werden muss.

Daraus lässt sich ebenfalls die Notwendigkeit von fundiertem Fachwissen ableiten.

Außerdem kann der Luftaustausch nun weder über die vorhandenen Dachfenster oder Gauben erfolgen, da natürlich diese ebenfalls nach den aktuellen RAL Richtlinien luftdicht montiert werden müssen.

Auch das Dach selbst ist luftdicht.

Genehmigung Dachausbau Berlin: Der größere Aufwand beim Warmdach

Also muss die verbrauchte und gleichzeitig mit Feuchtigkeit angereicherte Luft anderweitig ausgetauscht bzw. entlüftet werden.

Daher müssen Gebäude mit einem Warmdach über eine steuerbare Gebäudebelüftung verfügen.

Zur weiteren Wärmeeinsparung sind diese Lüftungsanlagen beim aktuellen technischen Standard mit einer Wärmerückgewinnungsanlage ausgestattet.

Im Prinzip bauen Sie Ihr Haus mit einem Warmdach maßgeblich Richtung Niedrigenergiehaus um.

Dieser Dachausbau, kombiniert mit einer energetischen Modernisierung lohnt, denn Bund, Länder und Kommunen, aber auch das Wirtschaftsministerium bieten zahlreiche Fördermittel für diesen energetischen Umbau an.

Das wiederum bedeutet, dass zwar theoretisch keine Baugenehmigungen erforderlich wären.

Wenn Sie aber auf die attraktiven Fördermittel nicht verzichten wollen, müssen Sie natürlich die Vorgaben der EnEV einhalten.

Die müssen wiederum verifiziert werden.

Genehmigung Dachausbau Berlin: Das Dach heben oder erhöhen, Austauschen des Dachstuhls

Wie wir bereits geschrieben haben, stellt der Einbau herkömmlicher Dachfenster keinen maßgeblichen Umbau dar, weshalb dieser Ausbau in der Regel genehmigungsfrei ist.

Wollen Sie nun aber Ihr Dach anheben (Sparrendach) oder den Dachstuhl erhöhen (Pfettendach), bedeutet das sehr wohl einen massiven Eingriff in die Gebäudehülle.

Mit anderen Worten: dieser Eingriff ist nicht mehr genehmigungsfrei.

Im Gegenteil: zunächst muss ein Architekt oder Statiker sogar prüfen, ob diese Baumaßnahme ohne Probleme durchgeführt werden kann.

Genehmigung Dachausbau Berlin: Ein Sparrendach heben

Der Sparrendachstuhl ist über die Fläche frei von Stützen.

Stattdessen wird das Gewicht des Dachs außen über die Sparren abgeleitet. Dazu befindet sich umlaufen, quasi auf den Fassaden des Hauses, der sogenannte Ringbalken.

Das Wort ist etwas irritierend, da es sich bei einem modernen Gebäude vielmehr um eine umlaufen Betonkonstruktion handelt.

Es kann darauf auch noch aufgemauert sein, damit das Dachgeschoss eine bestimmte Standhöhe erreicht.

Dieser Aufbau wird als Drempel oder Kniestock bezeichnet.

Wollen Sie nun die Standhöhe im Dachgeschoss erhöhen, wird im Prinzip lediglich der Kniestock aufgemauert.

Das Sparrendach wird entsprechend angehoben und mit dem nun höheren Drempel verbunden.

Genehmigung Dachausbau Berlin: Veränderte Baustatik und veränderte Baumaße führen zu einer Baugenehmigungspflicht

Das alles führt aber zu mehr Gewicht und auch zu veränderten statischen Bedingungen.

Daher muss hier zwingend ein Statiker oder Architekt hinzugezogen werden, der die entsprechenden statischen Berechnungen vornimmt.

Ohnehin ist dieser Umbau genehmigungspflichtig, weshalb Sie sowieso auf einen Statiker oder Architekten angewiesen sind, der dazu berechtigt ist, den Baugenehmigungsantrag einzureichen.

Denn durch das Anheben des Dachs werden auch First (oder Spitze des Dachs) sowie die beiden Traufen (der unterste Punkt des Dachs) verändert.

In nahezu jedem Bebauungsplan sind aber maximale Trauf- und Firsthöhen genau definiert.

Das heißt, selbst die Distanz Traufe zu First kann vorgegeben sein, ebenso der Dachwinkel.

Gegebenenfalls ist aber vielleicht nur die maximale Firsthöhe definiert.

Das kann von Kommune zu Kommune und von Bebauungsplan zu Bebauungsplan völlig unterschiedlich ausfallen.

Genehmigung Dachausbau Berlin: Der Dachausbau und die Baugenehmigungen; Voll- und Teilgeschosse

So kann im Bebauungsplan auch klar definiert sein, wie viele Voll- und Teilgeschosse ein Haus haben darf das sogenannte Berliner Dach beispielsweise kann dazu führen, dass zwei Dachgeschosse übereinander sein können).

Das Berliner Dach, das ein Flachdach oder ein Schleppdach sein kann, ist übrigens aufgrund der Beschränkung der Firsthöhe in Berlin so zustande gekommen, um ein wenig zu tricksen und möglichst viel Wohnraum zu schaffen.

Längst findet sich das Berliner Dach auch in anderen Städten, wo eng gebaut wird.

Beim Anheben vom Dach müssen Sie also auf jeden Fall auch die erforderlichen Baugenehmigungen berücksichtigen, was dazu führt, dass Sie auf jeden Fall einen Architekten benötigen, der die Statik berechnet, die Baupläne anfertigt und diese auch einreicht.

Genehmigung Dachausbau Berlin: Das Pfettendach heben

Beim Pfettendach ist es ebenfalls nicht anders.

Hier wird das Gewicht über Stützbalken abgetragen, die über die gesamte Grundfläche verteilt sind.

Soll ein Pfettendach angehoben werden, dient das in der Regel dazu, genügend Standhöhe zu erreichen.

Das Gewicht wird auf darunter liegende tragende Mauern abgeleitet.

Bei einer Erhöhung des Dachs kann das ebenfalls wieder bedeuten, dass sich die statischen Verhältnisse maßgeblich verändern.

In jedem Fall ist also auch die Erhöhung des Pfettendachs genehmigungstechnisch relevant.

Natürlich gelten auch hier eventuelle Auflagen wie Dachneigungswinkel, Trauf- und Firsthöhe.

Genehmigung Dachausbau Berlin: Pfettendach versus Sparrendach beim Dachausbau

Aufgrund der Stützen kommt vielen Hausbesitzern aber auch in den Sinn, das Pfettendach durch einen Sparrendachstuhl zu ersetzen.

Sie müssen jedoch bedenken, dass Sie beim Sparrendach, wie bereits erwähnt, die einzelnen Sparren nicht bedenkenlos herausnehmen können.

Ob nun Dachfenster oder Dachgaube, beides kann dadurch unmöglich werden.

Außerdem werden Pfettendachstühle auch dort verwendet, wo eine weitere Spannweite erreicht werden muss.

Der Vorteil beim Pfettendach: Dachgauben können nahezu unbegrenzt integriert werden.

Jedoch sind Gauben wieder genehmigungspflichtige Komponenten.

Sie können in der Größe, Form und Anzahl vorgeschrieben oder ganz untersagt sein. Auch dazu müssen Sie sich vorab erkundigen.

Daneben bringen Dachgauben aber noch einen anderen Nachteil mit sich.

Genehmigung Dachausbau Berlin – Dachgauben Dachterrassen und andere bauliche Veränderungen – nicht nur die Genehmigungspflicht sollte berücksichtigt werden

Für den Einbau einer Dachgaube benötigen Sie ein wirklich kompetentes Bauunternehmen, welches entsprechend Erfahrungen im Gaubeneinbau besitzt.

Hier werden verschiedene Dachwinkel Stoß an Stoß montiert.

Schon die geringsten Montagefehler können zu Undichtigkeiten oder/und Wärmebrücken führen. Dachgauben sind also immer mit einer gewissen Vorsicht zu betrachten.

Gleiches gilt übrigens, wenn Sie ein Dach beispielsweise knicken und eine entsprechen de Kehle integrieren wollen.

Auch die nach innen gebaute Dachterrasse gehört dazu, wie massiv diese Schwachpunkte sind, können Sie an der aktuellen Bauweise von Null-Energie- oder Niedrigenergiehäusern erkennen.

Genehmigung Dachausbau Berlin: Schwachpunkte in der energetischen Dämmung durch architektonische Besonderheiten

Diese sind in der Fassade rechteckig gebaut, das Dach ist entweder ein einfaches Schleppdach oder ein schlichtes Satteldach.

Weil Knicke, Stöße usw. Zu große Schwachpunkte darstellen können, dass die energetischen Dämmvorgaben nicht mehr einzuhalten sind.

Damit wären dann die Energieeffizienzvorgaben nicht haltbar und das Haus entspräche gegebenenfalls nicht seinem proklamierten Energiestatus, was wiederum dazu führen könnte, dass Fördermittel nicht gewährt werden.

Auch, wenn es architektonisch Stil prägend ist und selbst, wenn die Baugenehmigung leicht zu erhalten wäre, sollten Sie die energetischen Aspekte in Ihren weiteren Überlegungen unbedingt berücksichtigen und notfalls besser auf Gauben oder nach innen ausgerichtete Dachterrassen verzichten.

Genehmigung Dachausbau Berlin: Ihre kompetentes und zuverlässiges Architektenbüro für den Dachausbau und Genehmigungen in Berlin und Brandenburg

Insgesamt können Sie erkennen, dass der Dachausbau zwar grundsätzlich die beste Alternative gegenüber den anderen Optionen der Wohnraumerweiterung darstellt.

Dennoch lauern hier zahlreiche Fallstricke und Risiken.

Insbesondere bei der Genehmigung Dachausbau müssen Sie penibel darauf achten, dass diese eingehalten werden.

Wenn Sie Ihren Dachausbau in Berlin oder Brandenburg vornehmen möchten, können Sie gerne an unser Architektenbüro wenden.

Wir sind bestens vertraut mit den regionalen Bebauungsvorgaben, den Landesbauordnungen für Berlin und Brandenburg sowie den jeweiligen Besonderheiten in den verschiedenen Berliner Bezirken bzw. in den unterschiedlichen brandenburgischen Kommunen.

Setzen Sie sich bitte jederzeit und völlig unverbindlich mit uns in Verbindung. Wir beraten Sie kostenlos und ausführlich.

Wir übernehmen nicht nur gerne die gesamte Planung und Baugenehmigung des Dachausbaus für Sie, auch die Fördermittel schöpfen wir maximal aus und überwachen bzw. begleiten die Bauausführung bis zur finalen Abnahme.

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