Bauvoranfrage Dachausbau Berlin

Bauvoranfrage Dachausbau Berlin – Wir stellen für Sie Ihre Bauvoranfrage für Ihren Dachgeschossausbau in Berlin & Brandenburg.

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Bauvoranfrage Dachausbau Berlin
Bauvoranfrage Dachausbau Berlin

Die Urbanisierung hält ungebrochen an.

Dazu kommt noch die politisch herbeigeführte Verknappung von Wohnraum.

Damit wird Wohnfläche in Großstädten und den Einzugsgebieten immer begehrter.

Viele Hausbesitzer reagieren, indem sie die weitsichtigste und gleichzeitig wirtschaftlich sinnvollste Variante der Wohnraumerweiterung in Erwägung ziehen – den Dachausbau.

Doch in den meisten Fällen ist es nicht damit getan, einfach eine Trockenbaufirma mit dem Innenausbau zu beauftragen.

Zahlreiche Gewerke und Vorhaben beim Dachausbau unterliegen der baurechtlichen Genehmigungspflicht.

Da jedoch die inhaltliche Relevanz auf eine Baugenehmigung unterschiedlich geregelt ist und von vielen Faktoren abhängt, ist auf jeden Fall eine Bauvoranfrage zu empfehlen.

Unser Architektenbüro begleitet Sie nicht nur beim Dachausbau in Berlin und Brandenburg, wir führen gerne auch alle erforderlichen Schritte für Sie durch.

Bauvoranfrage Dachausbau Berlin: Gerade Berlin und Brandenburg sind von einer enormen Wohnraumverknappung betroffen

In den 1990ern kamen viele junge Leute nach Berlin.

Die Stadt war der Szenetreff schlechthin.

Viele dieser jungen Menschen blieben in der Stadt und haben sie zusätzlich attraktiv gemacht.

Sie waren zum Großteil beteiligt, Berlin zu dem europäischen Hotspot für Internet Start-ups zu machen, welches die Stadt heute unangefochten ist.

Die Bundesregierung zog ebenfalls von Bonn nach Berlin und mit ihr kamen zahlreiche Mitarbeiter, Beamte usw..

In Berlin schritt die Urbanisierung damit stärker fort als in manch anderer deutschen Großstadt.

Auch das Einzugsgebiet in Brandenburg ist erheblich davon betroffen. Nun wird der Wohnraum durch Flüchtlingskrise der letzten Jahre weiter verknappt.

Gleichzeitig mieten Kommunen, Städte und Gemeinden immer mehr Wohnraum an, sodass die Mietpreise noch einmal massiv gestiegen sind.

Hausbesitzer haben daraus resultierend so viele Gründe wie noch nie, die für einen Dachausbau sprechen.

Sei es als Investor, um mehr Wohnraum bereitzustellen oder für den eigenen Nachwuchs, der so preiswerter wohnen kann.

Bauvoranfrage Dachausbau Berlin: Mit einem umfangreichen Dachausbau langfristig hohe Immobilienwerte schaffen

Damit rückt nicht nur der einfach Dachausbau in den Fokus.

Der einfache Dachausbau umschreibt einen weitgehend vorbereiteten Dachboden, der nur noch gedämmt und ausgebaut werden muss.

Aufgrund der Fördermittel für energetisches Bauen und Sanieren, aber auch wegen der gestiegenen Mieten rechnen sich aufwendigste Dachgeschossausbauten wie nie zuvor und amortisieren sich praktisch im Handumdrehen.

Diese Dachausbauten schließen weitere Maßnahmen ein, die einerseits den Wohnkomfort erhöhen, andererseits aber auch dafür sorgen, dass der so geschaffene Wohnraum auch noch in einigen Jahrzehnten an die gesetzlichen Vorgaben insbesondere im energetischen Sektor, angepasst ist und seinen Wert dauerhaft erhöht.

Dazu gehören unter anderem die folgenden Umbau- bzw. Ausbaumaßnahmen:

  • Dachterrassen (nach innen oder außen)
  • Dachgauben
  • Umbau Kaltdach zu Warmdach
  • das Anheben des Dachs
  • das Erneuern des Dachstuhls

Bauvoranfrage Dachausbau Berlin: Viele dieser Maßnahmen sind jedoch genehmigungspflichtig – rein architektonische Änderungen ebenso wie statische Veränderungen

Doch mit diesen Ausbauplänen einher gehen auch hohe Anforderungen.

Die meisten genannten Änderungen bedeuten ein Ändern des Gebäudes bzw. der Gebäudehülle.

Selbst, wenn es sich auf den ersten Blick wie zum Beispiel bei einer Dachgaube um eine scheinbar rein architektonische Maßnahme geht, ist diese baugenehmigungspflichtig.

Das wiederum hat unterschiedliche Gründe.

Einerseits wird eine architektonische Veränderung der Gebäudehülle vorgenommen.

Doch zahlreiche Kommunen schreiben eine gewisse Ordnung beim Aussehen der Gebäude vor.

Die Dachform, aber auch Gauben oder Dachterrassen müssen genehmigt werden.

Im jeweiligen Bebauungsplan ist in der Regel klar definiert, was möglich ist und was nicht.

Bauvoranfrage Dachausbau Berlin: Statische und energetische Anforderungen machen auch eine Baugenehmigung erforderlich

Um beim Beispiel der Dachgaube zu bleiben: diese können in ihrer Form (Schmetterlingsdach, Schleppdach, Wangen ebenfalls verglast usw.) vorgeschrieben sein, ebenso in der Größe oder der maximalen Anzahl.

Selbst ein definiertes Maß an Energieeffizienz, das bestimmt wurde, kann durch eine Gaube beeinträchtigt werden.

In manchen Fällen, in denen der Bebauungsplan keine klaren Richtlinien vorgibt, kann es zum Ermessen der betreffenden Behörde werden.

Dann ist auf jeden Fall wichtig, dass die Dimensionierungen und die Anzahl der Gauben in der richtigen Relation zum gesamten Gebäude stehen.

Das ist aber längst nicht alles. Eine Dachgaube einzubauen bedeutet, dass er Dachstuhl an dieser Stelle geöffnet werden muss.

Nun gibt es aber unterschiedliche Dachstuhlausführungen.

Die beiden wichtigsten sind der Sparrendachstuhl sowie der Pfettendachstuhl.

Beim Sparrendachstuhl wird das Gewicht über die seitlichen Sparren des Dachs, die vom First zur jeweiligen Traufe nebeneinander gesetzt werden, abgeleitet.

Schon das Herausnehmen von ein oder zwei dieser Sparren kann nicht kalkulierbare Risiken mit sich bringen.

Zwar würde das Gewicht um die Dachöffnung für die Gaube herum geleitet werden.

Dennoch kann das eine derartige Schwächung der Gesamtkonstruktion bedeuten, dass die gesamte Statik des Dachstuhls nicht mehr sicher wäre.

Andererseits bedeutet das, dass Dachgauben, sofern überhaupt umsetzbar, nur dann eingebaut werden können, wenn sie entsprechend schmal bleiben.

Denn je mehr Sparren herausgenommen werden, desto instabiler würde der Dachstuhl werden.

Dasselbe gilt natürlich auch für die Dachloggia (Dachterrasse innerhalb des Grundrisses) oder den Balkon (Dachterrasse außerhalb des Grundrisses).

Bauvoranfrage Dachausbau Berlin: Auch beim Erhöhen des Dachs oder einer Änderung der Dachneigungswinkel werden Baugenehmigungen notwendig

Ähnlich sieht es aus, wenn der Dachstuhl gehoben werden soll.

Beim Sparrendachstuhl liegen die Sparren auf dem umlaufenden Ringbalken auf.

Heute ist das normalerweise eine Betonkonstruktion.

Darauf baut der Kniestock oder Drempel auf. Insbesondere beim Sparrendach wird über die Höhe des Kniestocks die maximale Standhöhe des Dachgeschosses definiert.

Bei einem Pfettendach wird das Gewicht über die Stützbalken, die über den gesamten Grundriss verteilt stehen, auf die darunter gemauerten tragenden Wände abgeleitet.

Dieses Dach muss also in seiner Gesamtheit erhöht werden.

Gerade Pfettendächer sind oft mit einem relativ kleinen Dachneigungswinkel gebaut (Sparrendächer werden in der Regel spitz ausgeführt).

Um die Dachgeschossfläche jedoch nutzen zu können, muss der Neigungswinkel des Dachs spitzer, also größer werden.

Auch alle diese Maßnahmen bedeuten statische Veränderungen, die über entsprechende Berechnungen und Baupläne von zertifizierten Personen durchzuführen sind, also zum Beispiel von einem anerkannten Statiker oder Architekten.

Bauvoranfrage Dachausbau Berlin: Äußere Merkmale, die baugenehmigungspflichtig sein können, gehen meist aus dem lokal gültigen Bebauungsplan hervor

Aber auch in diesem Fall kommen wieder rein architektonische Merkmale hinzu, die zu berücksichtigen sind.

So schreiben die Bebauungspläne oft auch Dachneigungswinkel, Trauf- und Firsthöhe vor.

Selbst die Anzahl der Voll- und Teilgeschosse kann vorgegeben sein.

Geht nichts aus dem entsprechenden Bebauungsplan hervor, gelten die grundsätzlichen zusätzlichen Vorschriften, welche die betreffende Gemeinde, Kommune oder Bezirksamt getroffen hat.

Darüber stehen dann noch die Landesbauordnungen, die für jedes Bundesland anders ausgelegt sind und darüber die generellen Vorschriften der bundesweiten Bauordnung.

Vor Ort sind dann aber auch andere Rechtsbereiche zum Beispiel aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht zu vernachlässigen.

Das Nachbarschaftsgesetz ist hier maßgeblich.

Daraus leiten sich die grundsätzlichen Baubegrenzungslinien ab, also wie nah und wie hoch zur Grundstücksgrenze gebaut werden darf.

Bauvoranfrage Dachausbau Berlin: Insbesondere in einer Großstadt wie Berlin sind die Vorgaben deutlich strenger

Schon die beiden Landesbauordnungen für Berlin und Brandenburg unterscheiden sich maßgeblich.

Jedoch hat das nachvollziehbare Gründe.

Große Teile Brandenburgs sind eher ländlich geprägt oder es handelt sich um relativ kleine Städte, wo die Platzressourcen nicht ausgeschöpft sind.

In einer Großstadt wie Berlin dagegen wird immer enger und dichter gebaut, weshalb einem Überborden Einhalt geboten werden muss.

Die Bauordnung fällt damit logischerweise in der Großstadt ebenfalls deutlich strenger aus.

Nun unterscheiden sich aber auch die Berliner Bezirke maßgeblich, weshalb es über die jeweiligen Bezirksämter noch einmal erhebliche Verschärfungen des Baurechts zur Folge haben kann, während in anderen Bezirken „kulanter“ genehmigt wird.

Fazit: Die Bauausführungen müssen sich nach den jeweiligen Vorschriften richten, damit sie überhaupt eine grundsätzliche Chance auf Genehmigung erfahren.

Bauvoranfrage Dachausbau Berlin: Jedoch sollten Sie deshalb einen Bauantrag erst dann stellen, wenn Sie sich seiner Genehmigung sicher sein können

Doch hier beginnt ebenfalls oft ein anderes Problem.

Die Kosten für einen Baugenehmigungsantrag sind relativ hoch, da sie sich aus verschiedenen Posten addieren.

Neben den reinen behördlichen Gebühren sind es vor allem die Kosten für die Aufgaben des Architekten.

Diese sind zunächst über die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt.

Das heißt, dass Sie unabhängig vom Architekten, den Sie auswählen, dieselben Honorargebühren zu entrichten haben.

Der Unterschied in der Wahl des richtigen Architekten ergibt sich also nie aus dem Preis, obwohl auch dieser eine Rolle spielen kann (dazu später mehr).

Vielmehr sind Seriosität und Qualität des Architektenbüros entscheidend, welches Sie wählen.

Bauvoranfrage Dachausbau Berlin: Mit der Wahl Ihres Architekten ändern sich trotz HOAI Ihre Kosten, wenn Sie nicht mit Bedacht auswählen

So müssen wir hier bei der Versicherung des Architekten beginnen.

Es gibt für Architekten eine Art Haftpflichtversicherung, die bei gravierenden Planungsfehlern eintritt.

Diese ist aber keine Haftpflicht im Sinne davon, dass diese Versicherung zwingend vorgeschrieben ist.

Ein Architekt kann auch ohne diese Versicherung arbeiten.

Doch sollten Sie als Auftraggeber unbedingt nach dieser Versicherung nachfragen.

Denn nur sie gewährleistet Ihnen, dass Sie nicht auf den Kosten von Fehlplanungen seitens des Architekten sitzen bleiben.

Ein weiterer Aspekt in der Seriosität ist das Vorgehen eines Architekten.

So ist kein Architekt dazu verpflichtet, Sie zu dem für Sie optimalen Planungsweg zu beraten.

Sie geben eine Bauplanung in Auftrag und ein Architekt für sie durch.

Zunächst unabhängig davon, ob dieser Bauplan überhaupt Aussichten auf behördliche Anerkennung hat.

Bauvoranfrage Dachausbau Berlin: Mit dem richtigen Architekten und der Bauvoranfrage sicher und günstig ans Ziel

Das kann einerseits beim Architekten aufgrund mangelnder Kenntnisse der baubehördlichen Auflagen erfolgen.

Andererseits aber auch, um eventuell an einem verbesserten bzw. geänderten Bauplan noch einmal zu verdienen.

Natürlich unterstellen wir das keinem Architekten, doch leider gibt es diese schwarzen Schafe in jeder Branche.

Wenden Sie sich daher ausschließlich an ein Architektenbüro wie das unsere, das alle Nachweise transparent macht und auch entsprechende Referenzen vorweisen kann.

Außerdem gibt der Gesetzgeber ein Werkzeug an die Hand, um die Genehmigungsfähigkeit Ihres Bauvorhaben quasi anzutesten.

Diese Werkzeug nennt sich Bauvoranfrage.

Sie ist auch gerade dann wertvoll, wenn jemand ein Grundstück erwerben möchte und bereits konkrete Vorstellungen zu seinem Bauvorhaben hat, aber der Bebauungsplan (noch) keinen Aufschluss über die entsprechende Genehmigungsfähigkeit gibt.

Im Prinzip werden deutlich vereinfachte Bauunterlagen eingereicht und anhand der Entscheidung zur Bauvoranfrage kann dann ermessen werden, ob ein Gewerke oder ein bestimmtes Bauvorhaben am Gesamtvorhaben umsetzbar ist, ohne dass es Sie viel Geld gekostet hätte.

Bauvoranfrage Dachausbau Berlin: Mit der Bauvoranfrage bekommen Sie ein Instrument an die Hand, sämtliche Teilbauvorhaben kostengünstig und rechtssicher zu prüfen

Wie bereits angesprochen, ist es jedoch sinnvoll, sämtliche Bauvorschriften und detaillierte Auflagen der verschiedenen Behörden, die ein Mitspracherecht bei der Baugenehmigung haben, zu kennen, sodass selbst die Bauvoranfrage so eingereicht werden kann, dass sie genehmigungsfähig ist.

Mithilfe dieser Bauvoranfrage kann nun verhältnismäßig günstig geprüft werden, ob bestimmte Teilvorhaben überhaupt durchgeführt werden können.

Das wäre beispielsweise das Anheben des Dachs, das Ändern des Dachneigungswinkels, eine andere Dachform, Dachgauben oder eine Dachterrasse.

Mit der Bauvoranfrage erhalten Sie eine rechtliche Sicherheit über das angefragte Teilbauvorhaben.

Jedoch müssen Sie sich dann beim späteren Bauantrag exakt an die Vorgaben aus der Bauvoranfrage halten, denn nur für die exakte Ausführung ist diese Voranfrage bindend.

Kommt es zu Änderungen, und sollten sie noch so geringfügig sein, erlischt dieser Anspruch.

Sie können sich auch rechtzeitig im Vorfeld um die Genehmigungsfähigkeit Ihres Bauvorhabens kümmern.

Je nach Bundesland haben Sie bis zu drei Jahre Zeit, bevor dann der entsprechende Bauantrag gestellt wird.

Überschreiten Sie jedoch die im jeweiligen Land gültige Frist für die Geltungsdauer der Bauvoranfrage, können Sie nicht mehr auf einen positiven Entscheid bauen.

Wichtig ist also auch die Einhaltung sämtlicher damit verbundener Fristen.

Bauvoranfrage Dachausbau Berlin – Das Erstellen der Unterlagen für die Baugenehmigung und der Bauantrag an sich

Wie Sie sicherlich wissen, können Bauanträge nicht von jedem eingereicht werden.

Dazu muss eine Person oder ein Unternehmen entsprechend qualifiziert sein.

Auch das hat Gründe: schließlich muss ein Bauplan mit allen erforderlichen Dokumenten wie Baubeschreibung mit eingereicht werden.

Dieser darf nur von einem Architekten oder Ingenieur erstellt werden. In der Folge sind es auch diese Berufsbilder, die dazu qualifiziert sind, diesen Bauantrag bzw. Bauplan einzureichen.

Wir begleiten Sie vorzugsweise schon ab dem Zeitpunkt bei Ihrem Bauvorhaben, solange das noch eine reine Idee von Ihnen ist.

Je eher Sie damit zu uns kommen, desto genauer können wir unsere Erfahrungen und unser Fachwissen einfließen lassen, um eine für Sie wirklich optimale Lösung zu erstellen.

Zudem können wir Sie beim Dachausbau über die verschiedenen Möglichkeiten (zum Beispiel, ob es mehr lohnt ein Kaltdach zum Warmdach umzurüsten oder das Kaltdach doch besser beibehalten werden sollte) aufklären und informieren.

Bauvoranfrage Dachausbau Berlin: Ein Architektenbüro sieht auch Ihre langfristigen Ziele und Anforderungen und berücksichtigt diese

Schließlich sehen wir unsere Aufgabe nicht nur darin, einfach einen Bauplan für Sie zu erstellen.

Die Ausführung des Vorhabens sollte maximal an Ihre individuellen Ansprüche angepasst sein.

Wollen Sie das Dach beispielsweise für sich und nachfolgende Generationen ausbauen, ist es mehr als nur sinnvoll, ein Kaltdach tatsächlich zum Warmdach umzurüsten.

Denn das Warmdach ist der neue Baustandard und es kann durchaus passieren, dass in ein oder zwei Jahrzehnten alle bestehenden Dächer entsprechend umgerüstet werden müssen.

Es gäbe aus unterschiedlichen Industrie- und Wirtschaftsbereichen zahlreiche Beispiele, die schön aufzeigen, wie aus einer einst neuen Technik nach Jahren eine Pflicht seitens des Gesetzgebers wurde.

Und derzeit ist der Umbau aufgrund der hohen Fördermittel besonders attraktiv.

Ganz anders würde das aber ein Investor betrachten, der den Wert jetzt maximal steigern möchte und dabei den Aufwand so gering wie möglich halten muss.

Um den Dachausbau möglichst nah an Ihren Vorstellungen durchführen zu können, schlagen wir für Gewerke und Teilarbeiten in der rechtlichen Grauzone eine Bauvoranfrage vor

Folglich passen wir uns an die langfristigen Planungen und Ansprüche an, die Sie auszeichnen.

Je eher Sie sich dabei an uns wenden, umso detaillierter können wir nicht nur die Baupläne für die notwendigen Bauanträge entwerfen und einreichen.

Wir können Ihnen genau Auskunft darüber erteilen, welche integrierten Teilbauvorhaben genehmigungsfähig sind, welche nicht und welche in der Grauzone liegen.

Wir können dann sämtliche Planungen, die nicht sicher genehmigungsfähig sind, zunächst als Bauvoranfrage für Sie einreichen.

So können sämtliche Schachstellen entsprechend der Entscheidungen der Bauvoranfragen in den endgültigen Bauplan und in die dazugehörige Baubeschreibung übernommen werden.

Das eigentliche Baugenehmigungsverfahren ist dann nicht mehr eine Frage, ob es genehmigt wird, sondern wann Sie konkret mit Ihrem Dachausbau beginnen können.

Bauvoranfrage Dachausbau Berlin: Konzeption, Planung Bauvoranfrage und Baugenehmigung – wir begleiten Sie

Wir begleiten Sie dabei nicht nur während der gesamten Dauer des Bauvorhabens von der Idee über die Planung bis zur Bauausführung – und auch während der nachfolgenden Gewährleistungsfristen.

Gerne übernehmen wir auch Teilbereiche.

Selbstverständlich können wir das Genehmigungsverfahren auch vollständig für Sie übernehmen – von der ersten Bauvoranfrage bis zum endgültigen Baugenehmigungsverfahren in Form des Bauantrags.

Nehmen Sie dazu bitte jederzeit und völlig unverbindlich Kontakt zu uns auf.

Bauvoranfrage Dachausbau Berlin: Selbstverständlich stehen wir auch in allen anderen Bereich ganz hinter Ihnen

Neben der Erarbeitung der Baupläne und Baubeschreibungen für Bauvoranfragen und Bauanträge übernehmen wir auf Ihren Wunsch hin auch Bauüberwachung, Bauabnahme und selbst das Beantragen und Ausschöpfen sämtlicher möglicher Fördergelder (Bund, Länder, Kommunen über die KfW sowie Fördermittel vom Bundeswirtschaftsministerium).

Wir beraten Sie ausführlich, begleiten Sie während des gesamten Umbauvorhabens und stellen auch die Baudurchführung einschließlich der Bauabnahme nach Ihren Vorgaben sicher.

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